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目前那些正活跃在美国房产市场上搜房看房的买房人都有一个共同的感慨：买房怎么那么难啊！现金准备好了，贷款也被批准了，看到喜欢的房子，价钱不错的，稍微犹豫一下就被别人买走了。 出一个全现的满价offer(full price offer)，以为可以到手了吧，卖方却连还价(counter offer)都没给就接受了出价更高的竞争对手！对于那些要价合理的卖方来说，在房子上市一周内收到十个报价以上的比比皆是。
对于那些本来就不多的银行屋(包括HUD homes)，通常以10% 到20%低于市场价的标价上市以后，更加吸引了无数的买家， 银行收到50个以上报价的是常事，这时报什么价还真的是云里雾里，钱加得不够的话，offer就石沉大海，加太多的话又怕没占到便宜，结果往往这种房子最后的卖价还是接近市场价。另外，我要提醒那些投资人，这种银行屋(REO)尤其是政府支持的HUD屋，一般是只卖给那些非常需要安家自住的买家, 除非在上市两周以后还没有卖出的情况下，才会考虑卖给投资者。
二手房如此，买新房更难，比如说你现在想买尔湾的新房，等你去销售部看中了房子后，首先要做的就是向销售部指定的贷款人申请批准贷款（get loan approval),全现买房人也得提供全款的资金证明，批准之后才把你的名字加入到无数人的排队行列。有个小区还剩下70栋要建的房子，可是排队的人已达到300人以上。建商每两三个星期才投放六七栋，销售部按照排队名单来通知，运气好的话等几个月后得到通知，让你去签合同，之后还要等大约五六个月的建房期才能到手。运气不好的话，等半年也没消息。
据统计，南加州在今年二月份卖掉的二手房达到15945栋，中间价32万美元(Median sales price)比去年同时期上升了21％，但比起2007年房价高峰期的中间价50.5万美元还有相当大的距离。
那么是不是美国的房产市场从此就会如此直线上升呢？我不能就此定论，且让我从大家都明白的一个简单的供求关系来看看目前的市场情况。
根据美国房地产协会的数据分析报道，加州的上市房中在头两周就被卖掉的平均超过了34％，而在San Jose却达到63％，旧金山56.8％，Ventura52.6%, 洛杉矶51.3％，Inland Empire49.8%, Orange橙县38.7％。房子卖得那么快，如果没有同等数量的房子投入市场，那么市场上的出售屋就会越来越少。
对于卖房人的来说，看到美国房市已经回升，如果不是非卖不可的情况，都不愿意现在就脱手，能拖就拖，等到价钱升到一定的时候再投入市场，谁不愿意多攒点钱呢？尤其是那些拥有负资产的屋主，再等等就会浮出水面变成正资产了！两年前有很多地区的短售屋(short sale)和法拍屋(REO)超过了上市屋的50％，而目前的短售屋已经越来越少，好的地区几乎看不到任何短售屋(short sale)。
从尔湾(Irvine)和新港海滩(Newport Beach)所在的整个橙县地区(Orange county)来看，三月中旬的所有MLS上市屋只有3183栋, 达到了过去九年来的最低。其中短售屋(short sale)和法拍屋(REO)只有200多栋，一年前的上市屋有大约有7000栋，其中短售屋(short sale)和法拍屋(REO)就有2500多栋。而更早的几年中平均上市屋大约在10000栋左右。
对于买房人来说，看到房价已经开始回升，而美国贷款的利息仍然处于很低的情况，当然想尽快找到自己心仪的家，尤其是那些在过去几年中失去了房子的人，他们都在观望和等待时机，现在看来再不买的话，等到房价升高了就更难买了。再加上大量从国外飞来的现金买房投资人，都希望能抓住在美国抄低的机会，不管房价是否超出了市场价，照样往上加价，以至于卖方要求买方答应放弃合同中的估价条件(appraisal contingency)才接受报价。如果是贷款买房，房价就会受到限制，因为银行会派自己的估价师对房子做评估，超出市场价的部分，买方得用现金填补，一般美国人是不愿意的。可是在过去的二月份，投资买房和买第二栋以上的人占31％，而用全现买房的人大约有36％，达到了从2000年以来的最高。
很明显，目前南加州的房地产市场完全是供不应求的状况，房价自然会继续上升。至于在不久的将来又会发生什么样的情况，有谁能预测呢？那些需要买房自住的新移民应该抓住这个好时机来美国安家置业，那些想在美国投资炒房的人也不要放过这个机会，但也不要盲目的投，尤其是对于那些完全以外国人身份的投资者，要好好权衡一下自己的投资收益，维护费用和各种税收，包括地产税(property tax)，特殊税(mello roos)，租金所得的加州税(California income tax)和联邦税(Federal income tax)，还有今后卖房的所得税(sales tax)等等！关于政府的各种税收情况和细节最好咨询自己的会计师或律师。
来源：网络
联系时请一定说明是在芝加哥华人服务中心论坛看到的，谢谢
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发表于 2017-5-4 16:12:09