外国人在美出售房产预扣税 FIRPTA WITHHOLDING

明道

外国人在美出售房产预扣税 FIRPTA WITHHOLDING

FIRPTA WITHHOLDING RULES
1980年通过的《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣缴所得税。
FIRPTA中的外国人是美国税法意义上的外国人，与一般意义上的外国人有所不同。 包括：非当地居民/Nonresident alien individual、外国公司/Foreign Corporation、合伙/Partnership、信托/Trust 、外国资产/Foreign Estate。
在哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢？  
依据美国税法， 如果一年中在美国居留超过183天， 即成为美国税务居民， 而不被视为税法上的外国人。 所以持有H-1或者L1签证的外国人， 只要一年中在美国居留时间超过183天， 即被视为美国税务居民。此时， FIRPTA不适用 。但是对于持有F签证的学生，在持有F 签证的头五年， 即便一年中在美国居留超过183天， 也不会被视为美国税法上的居民，从而适用 FIRPTA。
总而言之， 一般持有B类别或者F类别签证， 即持商务旅游或者学生签证的外国人，如果出售在美国的房产，需要支付预扣税；而持有美国绿卡，或持有工作签证（H1）以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人， 只要一年中在美国居留时间达到要求，就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。
对于外国公司的定义： 如果外国公司在美国公司里所占的股份超过51%，就视为外国公司，出售房产时适用FIRPTA。
从外国投资人手中购买房地产的买主、其经纪人和办理产权转让的产权公司、律师事务所以及会计事务所，有责任指导卖方正确处理房产销售预扣税。产权转让后的20天内，会计事务所必须向国税局提交相关文件和表格。具体的操作办法是：外国人外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留15%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）和美国注册会计师协助办理。
国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后，再将多余的金额退还。 出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税，申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入，以及各项支出，并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。  

具体操作方法是: 过户公司在买卖双方过户签完字并 收到买方的付款后，按税率为买方代为预扣房产卖价15%的税。在过户后20天内，过户公司填写8288和8288A两份表格，与预扣款一并上交国税局。如果没有依法预扣这笔税款，买方可能会面临1万美元的罚款。外国人（卖方）再向国税局报税，当国税局确认卖方缴纳了所有的税金后，再将多余的金额退还。
  
Foreign Investment in Real Property TAX Act Withholding Rate  
  
Buyer’s purpose Under $300K $300K－$1000K Over $1000K
  
For residence Withholding exempt 10% 15%
  
For Investment 15% 15% 15%
  
  
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外国人税号ITIN申请
曹氏会计师事务所是美国国税局授权代理认证机构，有权代表国税局对申请人的护照原件进行认证，申请人无需邮寄护照原件去国税局办理税号。如果没有我们对护照认证，申请人则必须将中国护照原件连同ITIN申请表格一并提交给国税局为期6周至12周的审核。没有了护照，漫长的审核期对于经常需要出境的人士带来诸多不便。而且国税局审核完之后，无论ITIN号码是否获批，护照都将以平信方式寄回，这样护照原件还存在寄丢的隐患。
  
  
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