美国经济涨势强劲 房市恐将进入寒冬

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　　摘要: 美国中文网据彭博社报道 尽管美国GDP增长带动经济强劲，但实际房价增长仍处于周期性下滑之中。而基于2006年初正确预测房市崩溃的同样方法，情况可能会变得更糟。上次经济衰退告诉我们，房价是高度周期性的，它们的走势会对整个经济产生重大影响。然而，根据美 ...





美国中文网据彭博社报道 尽管美国GDP增长带动经济强劲，但实际房价增长仍处于周期性下滑之中。而基于2006年初正确预测房市崩溃的同样方法，情况可能会变得更糟。
上次经济衰退告诉我们，房价是高度周期性的，它们的走势会对整个经济产生重大影响。然而，根据美联储8月1日货币政策会议纪要，政策制定者才开始认识到住房部门显着减弱的可能性是“下行风险”。我们的研究表明，实际房价增长已进入周期性下滑，并可能加剧。预计本周数据将显示房屋开工率和现房销售量下滑。





房价前景恶化的部分原因是住房可负担能力大幅下降，这通常取决于中等收入家庭以中位数价格购买房屋的能力。这一指标——全国房地产经纪人住房负担能力指数最近降至10年来的最低点，部分原因是抵押贷款利率上升。
除借贷成本上升之外，现有房价中位数与全职工人薪资收入中位数比率的稳步攀升也削弱了可负担性。根据我们的研究，这一比率最近达到了10年来的最高点，所购房屋房价中位数相当于工人近6年的工资收入。
虽然有房屋需求，但其价格越来越遥不可及，导致房屋销售数量下降。根据密歇根大学的月度消费者信心调查，这有助于解释为什么家庭购买态度最近降至自2008年底以来的最差读数。
房屋价格增长率下滑对建筑商来说是个不受欢迎的消息。而已售房屋增长率持续降低，甚至回到了负值。雪上加霜的是，根据我们的计算，住宅建筑成本增长已达到有史以来的最高读数之一。
较高的钢铁关税、一些城市可用地段的缺乏以及获得建筑许可证的延误都导致建筑成本上升。而尤为紧张的建筑劳动力市场也增加了房屋建筑成本。
在房价下跌和建筑成本上涨之间，房屋建筑商的盈利能力受到关注。因此，自1月份以来，房屋建筑商的股价已经蒸发超过四分之一也就不足为奇了，其中近一半的跌幅发生在上个月。
随着美联储决定继续加息以及住房负担能力每况愈下，房价难以获得很大的牵引力。并且几乎没有让人放心的是，自房地产泡沫破灭以来，实际房价水平似乎首次达到顶峰。
另外，随着利率的上升和更广泛的经济隐形放缓，很少有人认识到，股价很容易受到修正，例如2月份下跌10％以及上周出现的疲软。在这种背景下，房价下跌加剧了普遍的资产价格通缩风险，这可能导致自金融危机以来首次出现负财富效应。如果不出意外，这种情况的前景需要进行认真监控。

来源:美国中文网