自售房屋过程复杂并非难逾越 网上工具可助屋主成交

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也许网上工具让屋主自售住房比以往任何时候都更方便，但自售房屋的比例却下降到最低点。据全国地产商协会（NAR）的统计，2015年全美售出525万套住房，只有8%是自售，低于前3年的9%，也是它1981年开始这项调查以来的最低。



协会发言人德桑克提斯（Adam DeSanctis）说，现在出售房屋需要更多披露和更多法律要求。在更为复杂的信贷市场，处理评估丶房屋检查和买主资格也更为复杂，交易程序也更麻烦。有的地产商称，买主通常不了解推销程序，也难以为自己的住房做出正确估价。


市场观察（Market Watch）的文章提到，由于房地产市场泡沫破灭，联邦法律是要求更多披露，联邦住房部也提出更多监管措施避免住房歧视。但由于现在信息更为充分，尤其是过去已出售过自家住房的人，自售住房是节省数千美元（相当于房价6%）佣金的好方式。如果打算自售住房，可以通过很多网站免费或以很少费用售出。

文章说，自售房屋的确不像卖出其它物品那样简单。买卖住房也许是所有人花钱最大丶法律上最复杂的交易。例如，有的州要求卖主支付交易税，有些州要求买主出那笔钱。同时，要谈论一个社区或一栋公寓大楼住户内的种族和宗教构成是非法的。

即使不支付经纪人佣金，卖方仍然需要支付地产律师或产权公司（title company）起草成交文件，也要支付测量师列出有关资产地界的费用。屋主最好在出售之前聘请评估师定出好价钱。支付房屋检查人员费用，提取进行维修也是应当的，以免买主提出问题压价或推迟成交。

出价

为自家住房提出个好价钱也许是自售房屋中最难的一部分，因为屋主不一定知道市场情况和有可比性的报价。只是计算自己的住房投入并以同类住房的同样价格挂牌还不够。人们可以同本社区其他卖主谈话丶仔细检查相应价格丶知道自己能以什么样的价格售出，以及买主或对方经纪人会提出可能压价的因素。
检查潜在买主的资格

地产交易不成功的最常见问题就是签约之后买主拿不出钱，即使职业经纪人已确定买主合格也难以避免这种情况。

卖家可以通过询问潜在买主是否已通过资格审查或有多少资金来筛选。他们是否有银行证明或贷款机构声明可以为他贷款多少？卖家应知道通过预审（prequalification)丶预先批准(preapproval)和得到承诺(commitment)之间的区别。前者只是根据信用检查丶收入文件和贷款申请文件所做的预审。预先批准意味着贷款申请表已经填好丶收入得到核实，但信用检查还没有完成。得到承诺则意味着贷款申请已呈交丶信用检查和收入核实都已完成。

同时，合同批准之后，要保证足够的定金（一般为房价的1%）存入中间方，比如地产律师或产权公司。那样，毁约的可能性就比较低。
保护个人和财产安全

如果出售的是卖主的主要住房，在出售期间还住在那里，让陌生人参观是卖房中的一部分。但有些“买主”可能存心不良。因此，最好要求潜在的买主提供全面信息，查看带照片的个人证件。如果“买主”拍照，要警惕那些只对值钱物品感兴趣并借机了解住房内安全设备的人。

同时，告诉可信任的邻居或家人让别人参观的时间，要他们在别人参观期间或随后到场。同时，不要告诉潜在的“买主”自己某个时间不在家因此不能让他们看房子，以免引起某人借机闯入。

纽约帮助屋主自售的网站USRealty.com总裁萨姆布洛托（Colby Sambrotto）说，他的顾客包括首次自售屋主和已多次售房相当了解程序的卖家。他的网站可以帮助卖主了解复杂的地产交易程序，比如如何处理铅基油漆和如何避免住房歧视的指控。

来源：美国中文网


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