美国购房全程指导

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绝大多数情况下，美国房地产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州丶俄克拉何马州要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产。
　　购房流程
　　签署购买合同并交付定金至托管账户
　　房屋检验及贷款
　　美国产权公司介入进行产权调查与保险
　　买方支付余款并交割过户
　　美国政府登记备案
　　从签署合同到过户完成一般在30天左右，登记备案通常需要4周左右。
　　房屋产权
　　在美国，房屋产权的持有是永久性的，为永久产权。在产权明晰（产权合法且可进行销售）的前提下，产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。在美国，通常把私人房地产产权的持有方式分成以下几类：
　　1.独立完全产权 （Sole Ownership）
　　一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。
　　适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。
　　2.共有产权 (Tenancy in Common)
　　(1)多人共同持有
　　(2)持有者可以根据需求分配所有权利益，不一定要均分
　　(3)共同业主可以各自转让自己持有的产权
　　(4)产权可以遗赠
　　适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。
　　3.联合产权(Joint Tenancy)
　　(1)多人共同持有
　　(2)产权持有者利益均分
　　(3)不能单独转让或出售各自的产权，也不可遗赠；当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。
　　适用群体：家庭（夫妻或父母与子女间），这种产权形式可以避免遗产继承的繁琐流程；夫妻购买可以完全避免遗产税的征收，父母与子女购买则可以部分避免遗产税。
　　4.整体共有产权(Tenancy by the Entirety)
　　(1)仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权
　　(2)夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售
　　(3)当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权
　　(4)若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权（Tenancy in Common）
　　(5)若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债
　　适用群体：已婚夫妻，某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。
　　怎样选房
　　1.美国住宅的价格主要取决于房子的结构和所处的地段。房屋的地段主要是看周围的购物和娱乐设施是否齐全丶交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。
　　2.房屋的结构一般指有几间卧室丶几个客厅丶有没有花园丶车库，厨房的设施是否齐全，有没有步入式衣橱，是否拥有良好的景观等等。
　　3.美国住宅的面积包括：总的地皮面积（包括房子本身的占地和周围环绕的绿地）和房屋本身的占地面积，室内各个卧室丶厨房丶客厅的面积（均以平方英尺表示）。但像卫生间丶过道丶楼梯丶地下室丶阳台等附属建筑一般就不标面积了。
　　房产过户
　　了解美国房产的过户流程，我们先来研究研究过户日（Closing Date）。首先过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在过户日都会做些什么事情呢？
　　总的来说有以下这些：
　　1丶在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）
　　2丶卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方
　　3丶产权公司或者律师丶公证人员前去当地的政府办公室登记注册
　　4丶卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项
　　关于在过户当天是有谁来主持，在美国东西部还有些不同。
　　在美国西部，一般来说都是由第三方--产权公司（Title Company）来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。
　　在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（大多数时候也包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。
　　付了钱，签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。
　　一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案。但也有例外，比如前几年美国经济情况不好，政府部门也大量裁员，而有的地方房产市场的交易量却大大上升，导致政府部门人手不够，以至于完成产权的登记备案需要6-8周。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是房子的拥有者了。
　　可以说，完成过户程序，在进行登记以后，产权转让便已不再重要，也不需要可以保管。业主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。
　　维护费用
　　在美国买房后的费用主要包括：房产税丶小区物业管理费用丶房屋维护管理费用及保险。
　　(1)美国的房产税各州与各州不一样，以10万美元价值房屋为例，最高的州为密歇根州，达到平均3.4%左右。加州的平均房产税为大约1.12%，排50个州第35位，非常低。
　　(2)小区物业管理费用一般在联排别墅和公寓中收取，每月200美金到500或者600美金都有。独栋别墅很少收取物业费（例如非全新的物业），不过近年来的新建独栋别墅区也会适当收取一些费用作为项目小区的管理费用。
　　(3)房屋维护费用：主要是房屋整体的管理，空屋时庭院的清扫或外观的维护。只做简单的房屋维护每年几百美金即可。如果要把房屋出租，进行出租投资回报，需聘用当地的房屋管理公司进行打理出租，聘请费用一般为10%左右，根据不同房产有不同定价。
　　(4)保险费用：每年大概500美金左右（以定价为30到35万美金房产为例），不包括地震险（地震险根据顾客要求另需购买，每年大概在1000到2000美金之间）。


来源：网络


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