我在美国看住房——买房须年年纳税

huajiaquan

在美国买得起房子养不起房子，很少出现一家买多套房子囤积炒房的现象，美国不是用行政手段，而是用经济手段限制了炒房。这是因为美国在买房以后年年都要征收“房地产税”，在我国被称为“物业税”，这是我国研究了两年还没有出台的税种。

美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，归在财产税项下，目前美国的50个州都征收这项税收，由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收，目前财产税是地方政府财政收入的主要来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段，房地产税按房价的百分之一到百分之三收缴，奥马哈是百分之二点六，几十万的房子每年要征几千元，每月几百元，比加息增加的成本要大多了。按照2%的中间税率，相当于50年就再交一次房子价格。由于买房的成本相对较高，美国中产阶级以下的人是很少考虑买房的，更多的人选择租房。如果这个地区的房价涨了，房地产税税率不变，而缴费金额就增加了。从买房产的时候起就要交房地产税了，在美国任何人不缴税或偷税都是要被起诉的，连总统也不例外，诚实纳税是每个人最起码的诚信。

在美国，地方政府一般包括县丶市（镇），房地产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占70％～80%，地方政府所管辖的幼儿园丶学校丶公共图书馆丶医院丶公园丶公共交通以及警察丶消防部门和街区维护等方面的开支，都主要靠房地产税收入来维持。
　　
　　依照美国法律，每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收房地产税，因此，房地产所有者（自然人或机构）常常要同时缴纳县级房地产税和市或镇级房地产税，有时甚至还需缴纳学校学区的房地产税。

　　在房地产税的征收中，评估房地产价值是非常重要的一环，一般由地方政府评估办公室来评定房地产的评估价值，评估办公室大多以上年1月的某一天为时点，按一定的评估方法得出房地产的评估市值。房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨有限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计上涨不能超过20%，商用房地产的评估价值5年保持不变。

　　房地产税有减免，各地对房地产税的减免主要有三种方式：一是对房地产评估价值的扣减。如剑桥市，居民住宅的评估价值允许扣减21.3万美元后再计算房地产税；纽约市政府考虑到房地产价格畸高，允许居民住宅丶商用房地产仅需分别按评估价值的6%和45%计算房地产税。二是房地产税的扣减。三是房地产税的退税。各州普遍对65岁以上的低收入老人丶残疾人丶退伍老兵以及房屋的新建和更新装修等有一些减税优惠。此外，各州还允许65岁以上的低收入者无限期缓缴房地产税，直到其去世或住房出售为止。（引自《美国房地产税的征收和管理》北京市投资促进局周卫民，中国税务报，2005.05.18）

房价越高，赋税越重。房产税是州政府调控土地资源配置的主要手段，也是一项阻止乱占地丶占好地丶占大地的有效措施。在美国纽约丶芝加哥等许多大城市，常可见一些被抛弃的破房屋。其原因是因为房产税太重，业主无力支付而不得不放弃产权。也有一些人继承了祖辈留下的大片土地，但由于地税太重，维持成本太高，不得不主动将其捐献给政府或慈善机构。（引自《美国政府是如何调控房地产市场的》吴立范，2006年07月07日14:20:05 南方报业）

根据我亲眼看到的情况以及一些学者的研究报告，揭示了一个规律：美国以征收房地产税作为调控房地产市场的主要措施。反观我国房地产改革十年来，恰恰就忽视了这一点，让外资和先富起来的人们钻了孔子。我们十年来一贯的做法是把房子卖出了就不再征税了，直到二手房出售时才征收三税：3%的契税，住宅五年内出手要交总房价的5%作为营业税，差价20%的所得税。而房主在出手时都不会自己承担这部分费用，而把这些税都转嫁到购房者的头上了，老百姓毫无还手之力，只有挨宰的份儿。我们目前的政策只有利于富人和外国投资者，而对他们狂炒房市的行为毫无约束力，为了增加地方财政的税收还有纵容之嫌，于是房价越炒越高，如脱缰的野马，涨到了天文数字，而完全背离了普通老百姓的经济承受能力。

我们只要看看近期的新闻，仅看标题就煞是吸引眼球：“外资高位套现中国房产回报率超100%”（2007-09-1407:51，东方早报）；“房价涨幅也到头了 又一个深圳奇迹：赶上香港了”（http://secondhouse.soufun.com 搜房二手房网 2007年7 月1 日）。“深圳房价赶超香港，厦门房价直追深圳！”（2007-6-18 01:07作者:暴刊长，XMHOUSE社区门户）；“上海楼市上演集体疯狂新房旧房齐涨价”（2007-09-0907:43，中国证券报）。“上海房价再次狂飙3天惊涨50万重新进入卖方市场”（2007-09-1607:48，华夏时报）；深圳炒房团出手豪阔，一掷千金，所到之处房价急剧上涨。(《南方都市报》8月31日)。更多的例子我不一一例举了。总之，本轮以房地产为目标的宏观调控不仅没用把房价稳定住，反倒引起各地的房价猛涨，炒房团象鬼子扫荡一样，肆无忌惮地攻城掠地，打遍天下无敌手，肆意推高一丶二丶三线城市的房价，引起了群众的购房恐慌，蜂拥排队购房，高位接盘，老百姓叫苦不迭。

　　对比美国的成熟的房地产市场的经验，我们本应把房地产市场调控得很好的，因为我们的地方政府实际上拥有土地，可以直接运用其土地资源丶财力和行政手段，建立完善的房地产市场，让最广大的人民受益，帮助中低收入家庭和困难群众改善居住环境，可是事与愿违，虽然当前中央政府出台了一系列的新政，包括扩大经济适用房和廉租房的建设，但这都是一年或更长一些时间以后的事情，无助于解决当前中国房地产价格无限走高的现实，况且即使建成以后又不知道有多少内部交易和潜规则在运行。我们不能再等待了，必须祭出整顿房地产市场的杀手锏。

为此，我呼吁：按照国际上通行的做法，立即开征物业税（或称房地产税丶不动产税），立即建立公正透明的地方政府评估办公室。不能放任房主任意提高房价，让那些拥有几套丶十几套丶几十套丶上百套住房的房主们按他们购房日期缴纳物业税，按当前价计税，对于只有一套住房的老百姓和中低收入的家庭则应免税，在物业税出台以前，首先要放出明确的信号：多买房子免税的时代要永远结束了。

采取出台物业税的办法可以迫使那些囤积了多套房子的人变为无利可图，甚至承担亏本的风险，使他们以投机房地产用来牟取暴利的企图彻底破产，让他们付出沉重的代价，对那些捂盘囤积房子的开发商们也要征收物业税，让他们哄抬房价的企图破产！只有让他们缴税交到无增值的地步，才能把楼盘抛出来，从而才能把目前疯长的房价打压下来。


来源：网络


联系时请一定说明是在芝加哥华人服务中心论坛看到的，谢谢