什么是短售屋（Short sale）？
目前在美国加州的房地产市场上“短售屋”还是很多。Short sale的英文解释是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。意思是：贷款公司同意承担经济损失，允许屋主把房子以低于所欠贷款的价钱出售。可是市场上所见到的赔本出售屋，大都是还未征得贷款方的同意，由屋主或经纪人定价而挂牌出售的房子。由于每栋房子的屋主和贷款公司都不一样，所以短售屋的买卖成功率也不一样，有的可以卖掉，但一般需要很长时间（2到6各月是正常的），有的最后也可能有被拍卖或被银行收回。
为什么会出现短售屋（short sale）？
屋主在高价时贷款买进，由于各种原因屋主不能继续还贷，这时屋主有几条路可走：
1. 向贷款行申请降息或修改贷款方式从而降低每月的还贷数目，继续拥有产权。(Apply loan modification)
2. 放弃产权，一走了之。可是这样做会毁了自己的信誉，在今后的七年中都很难再贷款买任何东西。 (walk away)
3.屋主委托经纪人挂牌赔本出售。 short sale
可是屋主按照房价下跌后的市场价所卖房子的全部所得，都不够还银行的贷款，自己又没钱补贴差价，也不想放弃产权而毁坏自己的信誉。这时屋主向贷款公司提出申请，希望贷款公司同意赔本出售并承担差价的经济损失。如果贷款行批准了，屋主就不用支付任何费用，而且信誉不会毁得那么惨。银行会根据每个屋主的具体困难和经济情况（hardship）来决定是否愿意原谅屋主并承担损失
短售屋（Short sale homes）的买卖过程。
比如一个屋子前几年是80万买的，现在贷款还有70万，可是这个房子的市场价只有50万。那卖方经纪人和卖方商量好，这个房子标价48万上市。一般如果屋况好的房子，会收到几个订单。 卖方经纪人会和卖方商量， 接受一个最高最好的出价单。那其它的出价单就成候补的了(backup Offer). 找到最佳买主之后，我就按照贷款公司的要求准备各种文件：屋主的困难声明书（hardship letter），银行存款证明，工作收入证明和过去两年的税单（W2form）；买主的购买协议（purchase agreement）；卖房费用清单（seller＇s closing cost）以及估价用的邻近房屋买卖历史对比（comparables）等等，这些文件档案（short sale package）准备好了就交给贷款公司的损失处理部门（loss mitigation department）。
剩下来就要等待贷款公司的批复了。这个过程如果他们需要什么文件， 还有继续提供。如果贷款公司提出什么条件，也要和买卖双方商量看看是不是可以同意银行提出的条件。 如果屋主当年买房的时候有在两个银行申请的两个贷款， 事情就更复杂了。不光第一个债主要同意卖， 第二个债主也要同意才可以。
还有就是及时两个银行都同意卖了， 卖价也要由专业的估价机构评估，并不一定是买方的出价，有可能会高出很多。并且还附带一些其它的条件。所有的结果都要看和银行谈判的结果。
为什么有那么多的赔本出售屋（Short sale homes）上市呢？
连续几年房价上涨时，市场上几乎就见不到赔本出售屋，房价跌了以后，拥有负资产的屋主越来越多，这时如果屋主的经济情况发生了变化，比如说失业，降工资，离婚，工作调动了以后或家里挣钱的人生病，去世了等等，屋主确实不能继续偿还贷款而不得不卖房，这才应该是赔本出售屋上市的真正原因。
可是，现在却有很多屋主，他们的经济情况根本就没有发生变化，如果愿意，他们完全可以继续还贷，但是眼看自己的房子成了负资产，心里很不舒服，而市场上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去买栋便宜的房子，再挂牌争取赔本出售负资产的房子。因为对屋主来说争取赔本出售的工作都是由经纪人来做，如果通过了，屋主的信誉损失也不大，而且还不用支付任何费用，因为经纪人的佣金是由银行来支付的。因此市场上就出现了各种各样的赔本出售屋。不过这种情况下的赔本出售当然很难得到银行的批准。
发表于 2017-5-4 16:21:09