美国买房出租投资

何方

涨幅温和健康
中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上，有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飚涨，美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止，在这三十年之间，其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点，而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计数据中看到，美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大, 但是合理，这种上涨速度是温和和健康的。房子本来就是居所, 是满足人类居住的需求, 不是投机牟取暴利的工具，也就是说买房应该是一个长期的投资, 而不是短期投机。
时间愈长愈有把握
美国房地产周期平均在十五年左右, 所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔, 如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。
售出才能实现利润
房子不论涨价了多少，你必须要卖掉房子以后才能实现利润，它的投资回报高低取决于你进入房市（买房）和你出来（卖房）的时机。以目前中国高房价市场来看，如果你当初以200万购得房屋，现今市价达到500万，你可能获得300万的利润，但是如果你没有适时高奌卖出，把利润变成现金装进口袋，两年后房子可能会回落到250万或更低，那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢，因为从购买能力来说，中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以上，关于这个问题，我会专题撰文另行探讨。
建筑成本是跌幅的天然底线
在美国买房，不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌，迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点，是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌，我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价，都已经低到与建商的建筑成本持平，假设房价再继续下跌，表示所有新屋都会停建，只有原有的二手屋供应市面, 而美国每年有一百二十万的新增人口，每年新增家庭户数迖百万, 很快会消化掉市场上的房屋，届时房屋的需求增加，房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点，房价能降的空间也极为有限, 没有天灾人祸的情况下, 建筑成本就是跌幅的天然底线。
租金回报率高
我们说到投资，我们就不得不探讨租金回报率。在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。在中国的租屋市场租金回报率只有2-3%，与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。我们用一个实际的例子来说明中美两地的租金回报差异。例如，在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市，目前三十五万美元可以买到一套三千英尺（大约280平方米）的四房独立屋，它的真实平均租金为$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回报率是7.8%。
请看以下表列：出租实际运作的净利润
年租金 $27600
扣除地产税：$6650 (设定地产税在1.9%)
草地庭院维护费：$720/年 （每月约$60）
房屋保险：$700/年
房屋维修：$300/年
平均空置成本：$1150/年
净收入：$18080/年
净租金回报率：5.2%
聪明调配就能生财
假设你在中国北京有一套四环以外的房子，每平米价格在2.5万人民币，91平米的房子同样价值三十五万美金，这个房子出租，每月租金大约是三千五人民币左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费，回报率还要低些。若以租金为着眼的话，在美国的投资回报率要远远高于中国。设想如果你将中国的那套房子卖掉，若而在北京改为租房, 就租回你卖出的同等房子, 把钱在美国买了同样价值的房子并且出租，扣除了北京自已住的租金后, 你还有$11618装进袋里，等于每年收益75517人民币, 而且还不必担心房价缩水，何乐不为！




来源：网络


联系时请一定说明是在芝加哥华人服务中心论坛看到的，谢谢