到美国购买房地产应当掌握的问题

huajiaquan

1.熟悉美国房地产的分类（已如上述）
2.熟悉美国房地产的运作流程：
在美国购买房地产，首先要熟悉美国房地产的运作流程，其一般流程如下：
卖方（房地产所有人）：把要上市的房地产腾空，维修好—找（卖方）代理商—由代理商评估市场价格后取得房地产所有人同意—上市挂牌出售。
买方（购买人）：找（买方）代理商，告知欲购买的房地产的大概情况（需要在什么地区，以什么价格，购买何种房地产等）—代理商根据委托要求，寻找符合买方要求的房子（一般是个或更多）—代理商陪同买方看房地产情况—买方决定要购买那一个—商谈价格（一般有买方和买方的代理商进行，但需取得委托人的同意）—决定购买或不购买—若决定购买，则委托检验机构根据法律规定进行检查，检查合格后，购买人付款委托法律机构办理购买手续。
在这一过程中，买卖双方并不见面，只委托双方的代理人进行交易，在最后办理买卖手续时，卖方和卖方都必须先后到法律机构办理手续，但仍不见面。买方如需贷款，则需在办理购买手续前委托贷款代理商办理贷款手续，银行审查贷款人的资料（信用，还款能力等）后决定是否放出贷款。
这个流程中，必须给双方的代理人一定的报酬（一般在房地产价格的3-6%，由卖方支付），还要给办理手续的法律机构一定的费用，卖方还需缴纳一些规定的税额（交易税，增值税等，还需进行保险）。
以上是一般的交易方式，当然也有人不愿委托代理人而自行进行买卖的，但最后办理手续仍然需要通过法律机构进行。
有些房地产（主要是被银行拍卖的房子），未经维修就上市，这类房地产会注明“就这样卖”）（Sold as is）。
正因这些原因，美国房地产买卖较少见到欺诈行为。
3.了解决定美国房地产价格的因素：这是最重要的一点。
投资就期望取得最好的回报，在投资美国房地产时，如何取得最好回报呢？主要要掌握美国房地产市场的价值规律，决定美国房地产价格的最主要因素，其实就是一点：地点（Location），从大的来说（整个美国）：一些州的房地产比另一些州的房地产价格贵，就某些州来说，某些城镇的房地产比其它城市贵，就某个城市讲某些社区的房地产比其它社区贵，这是为什么呢？主要有以下原因：
A.经济丶就业情况：经济好，就业多，失业率低的城市比经济差失业率高的城市贵，这很容易理解，例如底特律是美国的汽车城，在汽车工业大力发展的时候，房地产价格一路上升，风光一时，可是，随着汽车业的不景气，失业人口大量增加，人口大量外流，使底特律房地产价格直线下降，某些社区甚至到白送还没人要的地步。相反，有些经济比较好的城市，例如西雅图，因为有波音，微软，星巴克等大公司存在，气候也非常好，因此房地产的价格虽然有下降，但价格还非常高。
B.气候：美国的一些地区气候好，例如南部的一些州从太平洋沿岸的加利福尼亚州一直到大西洋沿岸的北卡罗来纳州的一些州因为阳光充足，经济发展好而被称为阳光地带，许多人喜欢到这种地方定居，因此房地产价格升高较快，有些气候恶劣的地区例如北达科他州，居住的人少，房地产价格就很低。
C.发展前景：发展前景好的地方，居住者必然较多，房地产价格就好反之则较低，上面讲的阳光地带就是一例，就城市来说，圣荷西（俗称硅谷），西雅图等，因为集中了大量的高新技术工业，就业人口多，房地产价格就很高。
D.人口结构：美国是一个移民国家，来自世界各地的不同种族的人居住在美国，他们都有一些与他人不同的生活习惯，对待购买房地产的态度也不一样，例如华人购置房地产的欲望较高，因此华人聚居的地方，房地产价格较好，例如旧金山就是一例。
E.社区的情况：前面所说的是从全美国来分析大的，从小的方面，美国的每一个市镇，都形成一些社区，社区的房地产价格相差很大，主要决定于社区的治安，环境，学校，发展前景等条件：治安，环境，学校好的社区价格较高，反之则较低，例如西雅图的房地产，北面的房地产比南面贵，因为一般来说西雅图北面的治安比南面好。离微软，华盛顿大学近的社区房地产比其它社区贵，因为职工，教工和学生的需要较多。海滨，湖边的房地产比其它社区贵，因为景观好。一些教育质量高的学校所在社区房地产价格比较高，因为许多人为了子女能上好学校而搬进这些社区。

来源：网络


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