从我的亲身经历看美国的房贷现状

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一个精明的投资人，在条件允许的情况下，一定会尽可能地使用借款而不是自有资金，这样才能充分利用财务杠杆原理，使投资收益最大化。在美国贷款还有一个好处，那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税，所以即便是高收入群体，从避税的角度考虑，也是乐意用贷款买房的。但是，在次贷危机发生以后，申请贷款变得越来越困难，许多贷款机构提出的条件相当苛刻，由于贷款申请通不过而导致房产交易失败的案例也比比皆是，如果你在某个房产挂牌网站上看到某个房子本来已经under contract，过段时间又变成active，那么极有可能就是买方的贷款申请被拒绝。
我们这几年申请房贷就多次碰壁，一波三折，所以深有体会。记得第一次申请是在2011年上半年，那时我们刚搬来春田还不到一年，也正是房地产最低迷的时期，看到一堆又一堆的法拍屋，好想多拣点便宜啊。可是，银行说我们刚搬来这里，工作中断了，以前报税纪录反映的收入没有可比性，需要重新累计至少两年的纪录，才有资格申请贷款。当时跑了好几家银行，都是同样的说法，有家银行倒是愿意给我们贷款，但不给按揭贷款，只给商业贷款，年利率很高，百分之六点几，还只有三年期限，这也太不划算了，我们没要。去年，我们来密苏里州已有两个纳税年头了，所以自以为这一次申请很有把握，结果呢，老公的信用纪录出问题了，原来是2011年12月份有个名字相同但姓不同的人盗用他的社会安全号在富国银行借了900多美元没还，算在他头上了，富国银行把这笔债权卖给一家催款机构LVNV，而这家机构又把不良债务信息转达给三大信用公司，结果他的信用分一下子掉了下去。尽管如此，有家银行还是愿意给我们贷款，但由于老公的信用分数低，贷款费用就很高，12年期的年化利率差不多要5%，我们仍然觉得不划算，又没要。为了去掉他那笔错误的信用纪录，我们反复打电话给LVNV，又写了挂号信，还因为社会安全号被盗而报警（当时我还写了篇博客《上门服务的美国警察》），最后LVNV倒是不再写信来催款了，可信用纪录上面一直保留着这笔债务。
今年三月，美国的贷款利率差不多降到历史最低点，我们把报税材料寄出之后，决定再次申请贷款，先找到富国银行，没多久就得到回音说初审通过，正在高兴之余，坏消息又传来，说我的SSN反映的信用纪录虽然分数很高（快800分了，早已达到“优”的级别），但时间不够长，所以我的信用分数还不能使用。我感到莫名其妙，要知道，我们曾在2011年6月就使用贷款买了一辆新车，当时我的信用分数也这么高且贷款机构也完全采纳了。从那时起到现在差不多两年过去了，居然还说我的信用纪录不够长。回头想想跟银行争辩没啥意思，不如另选一家机构，对贷款人而言这是桩生意，它不想挣钱又何必非得找它不可呢。
我们又找了两家机构同时为我们评估，一家大银行Bank of America 和一家小银行Great Southern Bank，看来还是小银行的效率高服务好，当BOA还在慢悠悠地要我们补交材料时，GSB的客户经理多娜已经审完材料说没什么问题了，只是老公需要写一份说明，解释那笔不良债务是怎么回事。今年4月19日，我们去她的办公室正式填写了贷款申请表，锁定了15年期的贷款利率2.875%，加上贷款费用，年化利率（APR）只有3.063%.。
由于我们申请的贷款种类是住宅重新贷款（refinance loan)，也就是把自住房当作抵押物申请获得现金，所以不多久，房产评估机构就派人来我家又是拍照又是测量，一周后对我家房子出具了评估报告。1个多月后，我们在6月初等到消息，贷款机构要求提供最近一期的银行帐户流水单以及存款凭据，似乎要突击检查我们最近一个月的收入情况是否跟前几个月的收入吻合，我们在如实照办之后，终于等来好消息，贷款批准了，可以closing了（也就是签署正式的贷款合同丶抵押合同等文件）。
可是没过两天，多娜又来电话了，贷款机构总部要求必须把老公的那笔不良债务从他的信用纪录中去掉后，才能closing，我开始着急了，想想去年跟那家催款机构又是打电话解释又是寄挂号信，最终都没能解决问题，现在这么久了，还能解决掉么？幸运的是，我们找的这家机构非常负责任，他们已经帮肋我们联系好了催款机构LVNV，只需要我们亲自打电话过去作个解释就好了。于是，打电话丶填表格丶发传真.......多娜说债务人的姓名跟老公的姓名对不上，肯定是能够去掉的，一般24小时内就可以解决。果然，没多久我们就接到多娜的通知说问题已经彻底解决，目前几大信用公司的信用纪录上面已查不到这笔债务了。上周四，我们收到LVNV写来的道歉信（他们的确应该向我们道歉），昨天下午，我们顺利办理了closing，签署了一本书那样厚的文件，但是我们还得等3天才能拿到钱，因为按照美国联邦法律，贷款申请人有3天的悔约期，也就是说贷款合同签署后3天之内如果不想要贷款了，可以撕毁合同而不承担任何责任。
对比2007年初我在洛杉矶经历的一次贷款，差别实在太大了。那时贷款根本不需要交首付，贷款程序简单，对收入和报税纪录也没多少要求，申请交上去不到一个月就批下来了。想不到，几年之后想要贷款会如此困难。按美国贷款机构的现有标准，你的净资产再多，如果每年没有一定数额的稳定收入，你就无法贷款，如果你有稳定收入但纳税纪录不到两年，那么你也无法贷款，如果你两者皆具备，但是你的信用纪录时间太短或分数太低，你仍然无法贷款。我想，这就是为什么外国人和新移民来美国都用现金买房的原因，他们不是不想贷款，而是他们几乎无法在美国获得贷款。


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